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December 18, 2017

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Stolperfallen bei Nachmietern

December 20, 2017

Mein Mieter hat mir mitgeteilt, dass er den Mietvertrag per Ende Dezember ausserordentlich kündigen möchte und einen Nachmieter sucht. Dabei ist der 31.Dezember als Kündigungstermin im Mietvertrag Explizit ausgenommen. Wie habe ich nun vorzugehen?

 

Die meisten Mietverträge nehmen den 31. Dezember ausdrücklich als Kündigungstermin aus. Dennoch steht es Mietern offen, das bestehende Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist auf einen beliebigen Termin ausserordentlich zu kündigen und einen Nachmieter zu stellen. Der Nachmieter muss dabei eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen: Er muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu gleichen Konditionen zu übernehmen, zudem muss er zahlungsfähig und zumutbar sein. Gerade die letzte Voraussetzung weist dabei in der Praxis einige Tücken auf.

 

Zumutbarkeit bedeutet, dass der Vermieter durch den neuen Mieter keine Nachteile erleiden darf. Die Begründungspflicht liegt dabei beim Vermieter, er muss die Unzumutbarkeit mit vernünftigen Gründen erklären können, Kann er dies nicht, und lehnt er den Nachmieter trotz erfüllter Voraussetzungen ab, so haftet der bisherige Mieter ab dem  dem ausserordentlichen Kündigungszeitpunkt für den Mietzins nicht mehr.

 

Neben der Zumutbarkeit ist auch zu prüfen, ob der vorgeschlagene Nachmieter zahlungsfähig ist. Liegen Betreibungen oder gar Verlustscheine vor, so gilt er nicht als zahlungsfähig. Es ist daher dringend angeraten, einen Betreibungsregisterauszug zu verlangen.

 

Grundsätzlich genügt es, einen einzigen Nachmieter vorzuschlagen, sofern dieser alle Voraussetzungen erfüllt. Als Vermieter besteht kein Anspruch darauf, mehr einen Nachmieter vorgeschlafen zu bekommen. Erfüllt der vorgeschlagene Nachmieter die Voraussetzungen jedoch nicht oder tritt er vom Vertrag zurück, bleibt der bestehende Mieter haftbar. Zu bedenken ist auch, dass der Vermieter bis zu einem Monat Zeit hat, den Nachmieter zu prüfen. Sie dürfen beispielsweise weitere Belege oder Referenzen eingeholt werden.

 

Wichtig ist, dass der Vermieter trotz erfüllter Voraussetzungen nicht gezwungen werden kann, den Nachmieter auch auszuwählen. Es steht dem Vermieter frei, diesen dennoch auszuschlagen und selber und auf eigene Kosten einen neuen Mieter zu suchen.

 

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